賃貸管理にちょっと役立つブログ【鍵について】
またまた久々の更新です❗️
もっとこまめに更新がしたいのですが…
今後はこまめに更新をします！
日常の業務日記のようにしていこうと考えています✨
少しでも有益な情報となれば嬉しいです😊
さてさて本日は『鍵🔑』についてです。
たまに頂くご質問です。
①「鍵交換しなくていいかな？」
②「鍵、他の部屋のものを使い回していいかな？」
以下わたしの独断と偏見による回答です😂笑
①「鍵交換しなくていいかな？」についてですが…
大家さんからすると少しでも初期費用をお安く見せて、早期入居につなげたい！
鍵交換が面倒くさい。。
入居予定者さんは初期費用が抑えられて嬉しい面もあります。
★ANSER
交換した方が良い。
ないとは思いますが、前の入居者が鍵を持っていてその鍵で侵入する…なんてことが起きたら大変です。
更に、今は鍵番号さえわかれば誰でもインターネットなどで合鍵を購入できます。
ここでいう合鍵はコピーキーではなく、原キーの追加発注のことです。なので、原本と全く同じものが発注できちゃうのです。
こういった観点から防犯面でNGだと考えます。
どうしても交換しない場合（入居者さんの希望）は、後々のトラブルを防ぐためにも、鍵交換をしないこと・貸主側は交換を勧めたが借主の判断でしないこと・責任は負わないなどの内容で覚書を交わすのもひとつの手です。
②「鍵、他の部屋のものを使い回していいかな？」
ANSER
おすすめしません。
管理が煩雑になることや同じ建物内のものはせめてもやめておきましょう…
防犯面からしても望ましくないですし、まして鍵の紛失が疑われるものは使い回しは控えることをお勧めします。
鍵を交換することは義務ではないですが、
何か事件が起きた場合に物件価値が損なわれる可能性がありますので、リスク回避とトラブル回避としても交換は推奨します。
（そもそも国交省の原状回復のガイドラインでは鍵交換は貸主負担となっています。。）
過去にこんなことがあったようです。参考にしてくださいね☺️
★鍵の使い回しで起きたトラブル
「カギ交換」における怠慢が思わぬ事件に…… 恋愛絡みの賃貸トラブル事件簿 ｜楽待不動産投資新聞
そして、確認をしてみてください！
・管理会社が鍵の管理をしっかりしているのか
・使い回しをしていないのか
（※鍵交換費用を受領しているにも関わらず使いまわししているところ・・・結構多いです。。。）
全部管理会社に預けている場合は、一本貸主にも預けてほしいと依頼するか、鍵預かり証のコピーも契約書と一緒にいただくようにしましょう。
（最近は防犯の観点から、管理会社も鍵の控えを持たずに、全て入居者さんに渡しているケースも多いです）
管理会社の管理はずさんなことが多いので、
興味を持って、きちんと見張ることも重要です❗️
次回は鍵の種類について記載します！
ぜひ今ついている鍵を思い浮かべながら読んでいただければと思います☺️
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日頃の点検は非常に大切
久々の更新となりました！
関東圏の方、先日の雨は大丈夫でしたか？
ものすごい雨で驚きました💦
突発的に降る雨は大変です。
先日はそんな中、日頃の点検は大切だと改めて思うような出来事が…
雨樋の連結部分が外れてしまい、排水がうまくできず、水が溢れかえってしまいました。
もう浸水しそうです💦
短時間に大量の雨が降り、ものすごい勢いで水がパイプ内を流れてきたということも外れた原因かもしれませんが…明らかに連結部分の金具が劣化していました。
日頃の点検をきちんとしていれば、防げたかもしれないことです。
入居者宅内まで浸水をし、家財がだめになる、宅内が傷んでしまう。。
今回は自宅から現場が近いこともあり、
業者さんの手配がつかなかった為、
あの雨の中、駆けつけました💦笑
配管と連結部分をできる限り近づけ、水捌けするための道を作ってあげたら、みるみる水がはけていきました。
大事に至らなくてよかったです。
連結部分が外れてしまってる上に、
配管に水が入っていってないので溢れるばかり…
玄関開けてこの状態です。もうギリギリですね！
とりあえず配管の向きを正して、
水の逃げ道を作って水を排出させました。
それと同時に雨も弱まってくれたので助かりました💦
雨の日の作業は危ないですし、夜中にこう言ったことが起きると対処のしようがないケースも多いです！
日頃からの目視点検が大切になります✨
これから台風シーズンも到来しますので、その前に一度点検を実施してみてくださいね！
梅雨時期や台風シーズンは修理も混み合いますので、早め早めの対策が必要です✨
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【周辺競合物件の研究】賃貸管理ブログ22
ブログの更新に時間があいてしまいました💦
今現在、ismは事業始動のための準備をしています！あれやこれやと検討することが山盛りですね。ブラッシュアップ、ブラッシュアップの日々です💪
さて、賃貸業界は繁忙期と呼ばれる時期に突入しています。
普段、入居者を決めるのに苦戦する物件もこの時期は申込みに繋がる可能性も大となります✨
むしろ、この時期でないと決まらない→この時期を逃すと一年空室もありえる。。なんてこともあるので、勝負の時期ですね💪
家賃を下げたり、条件緩和をすれば決まりやすくなります。
当たり前ですね💦
しかし、周辺の募集状況はこまめに確認されていますか？
なんだか最近、反響が鳴るなー
そんな時は、競合物件が早々に決まり、競合が少ない状態になっている可能性もあります。
チャンス到来✨
あれもこれもてんこ盛りの条件設定にしている又は同物件で階数が違う部屋の募集も出る、そんなときは募集条件を見直して頂くといいと思います💡
階数や部屋の位置する方角、お部屋の形などで、同じ物件・同じ広さでも、決まる・決まらないがあるかと思います。
それならば決まるお部屋に頑張ってもらう作戦です❣️
実際にこのような募集の仕方を駆使してる建物があります。
築30年の木造アパート
都心へのアクセスもよく、駅からは近いのですが、周りにはマンションタイプが多くなかなか苦戦を強いられています。更にすぐ目の前に新築アパート建っちゃってるんです。。
一度あくと、なかなか辛いアパートです。
現在は、１階の角部屋がなかなか入居がつかずに苦戦している状況です。
（奥まっており、日当たりなし、まっくらのお部屋）
しかし、2階のお部屋も空いてしまいました。。
そこで入れ替えの時に毎回していることが、2階の方が決まりやすいので、2階の賃料を上げています。
（こちらの物件は市況をみて、賃料総額の3%程度）
市況をみて、募集のたびに賃料を吊り上げているのです（笑）
正直なところ…アパートの相場より高い設定ですが、立地に助けられています。
二階のお部屋には募集活動費用（初期費用減額や広告宣伝費）は手出しのないように設定をし、どうしても決まりづらい一階に投資をしています。
こうして全体のバランスをとっていくと、一番決まりづらい部屋の賃料をたとえ減額したとしても、トータルでの賃料収入は以前よりプラスにすることだってできちゃいます。
このように、周りの状況をよく観察し、募集条件はこまめに確認していく必要があると思います。
ずっとキャンペーンをしていたり、
ずっと広告宣伝費の金額が同じだったり…
そんなことはありませんか？
管理会社から1ヶ月も2ヶ月も提案がなく放置になっている場合は、要注意です！
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【広告宣伝費と入居期間のバランス】賃貸管理業務ブログ２１
これから繁忙期がくる！？という、タイミングなのに、コロナがまた流行りだしましたね。
日々の状況は要チェックですね👀
昨今の賃貸事情からすると、
契約時に礼金なし・広告宣伝費1ヶ月以上の付帯・更にフリーレントまでつけて、成約に至るケースも少なくないと思います。
無事に契約になったものの…支出はかさみますね。
例えば賃料８万円の物件だと想定します。
礼金：なし
フリーレント：1ヶ月→8万円の支出
広告宣伝費：2ヶ月→16万円の支出
合計：24万円 賃料3ヶ月分の支出
原状回復費用で10万円の負担もあったとします。
最終合計金額：34万円
これを回収するには…最低5ヶ月住んでもらわないとプラスになりません。
5ヶ月目からやっとプラスです。
その他経費も考えるとどうなのか…と考えてしまいますよね。。
しかし、最近は半年程度で退去する入居者も多いです。初期費用を抑えて引っ越しができる環境になりつつあることも要因の一つではないかと考えています。
空室期間を耐え、こんなにも出費をしてやっと入ったのに…
そこで、契約時に特約をつけましょう！
短期解約の違約金をつけるのです。
半年未満の解約の場合：違約金として賃料の2ヶ月分
一年未満の解約の場合：違約金として賃料の1ヶ月分
契約時に大盤振る舞いした分をここで多少調整をつけるイメージですね。
ただ募集時の段階で、違約金があることは表記しておくことをおすすめします。
（事前情報がないと、いざ契約となった時に、トラブルや破談になってしまうケースもあります）
そもそも、とにかく
初期を抑えて！
広告宣伝費をつけて！
入居者特典をつけて！
募集するのが当たり前な状況に納得いかないのが本音です。笑
しかし、周りがその条件なのに、全く何もしなければ打率は悪くなる。
いっそ業界全体で、敷金は当然に頂く。など、
ルールができればいいのになと思っています😅
できるところで、色々な制度や工夫をして、きちんと回収できるようにしていきたいですね！
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オール電化物件にぜひ！！【賃貸管理ブログ⑳】
新年あけましておめでとうございます✨
2022年も宜しくお願い申し上げます🐅
今回は新年一発目ということで、ちょっとお得な？？情報です🉐
ご存知の方も多いと思いますが・・・
オール電化物件をご所有のオーナー様にとってちょっとお得な？？電気契約プランについてのご紹介です。
オール電化物件の場合に、
入居者様に東京電力の『スマートライフプラン』をご契約頂くと、
なんと！！
給湯器・ＩＨクッキングヒーターなどを設置してから10年間は自然故障については、
無償修理を受けられるかもしれないのです！！
※無償修理を受けるには条件を満たしている必要があります。
ちなみに、修理回数は無制限で、1回の修理につき修理費用50万円まで／1台です。
入居者様にとってのメリットももちろんありますよ♪
修理受付は24時間365日対応しているのです！！
とはいえ・・・勝手に修理をされてしまっては心配ですよね💦
修理を行うにはもちろん所有者様であるオーナー様の許可が必要となります！！
安心ですね(*^-^*)
入居者様からしたら、スピーディーに修理受付ができますし、便利なサービスではないでしょうか？
民法の改正もあり、設備故障でも設備を使用できない期間があると、
賃料減額などの対応をしなくてはならなくなるケースも考えられます。
オール電化物件ですと、電力自由化とはいえオール電化プランに対応していない電力会社もまだあります。
選ぶのも面倒なこともあり、東京電力で契約される方もまだまだ多いように思います。
それならば！！！
ぜひ『スマートライフプラン』をご契約頂いて、サービスの活用をしてみては如何でしょうか★
（デメリットとして・・・無償のサービスなので、対応条件がやや厳しいとこのサービスを利用したことある方から聞いたこともあります。。）
とはいえ、無償サービスなので、使用してみる価値はあるのではないでしょうか👀
参考にサイトを貼っておきます！
https://www.tepco.co.jp/jiyuuka/service/plan/smartlife/pdf/repair_detail_1707.pdf
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【年末年始の申込みは要注意】賃貸管理業務ブログ19
年末が近づくと申込みや問い合わせが増えるのではないのでしょうか？
エリアによっては、プチ繁忙期に近い状態にもなると思います。
でも、普段より保証会社の審査を落ちてしまう申込者が多いと感じたことはないでしょうか？
もしくはキャンセルが多い、申込内容が明らかに薄い。。
この時期に保証会社に通らない方が増えるのは、理由があります。
年末に向けて、滞納者に対して、保証会社が督促の追い込みをかけるそうです。
そこで回収がつかない方に対して、追い出しをかけるそうです。
なので、ある保証会社に家賃滞納をした状態のまま、引っ越し先探しをするのです。
だから…保証会社が通らない人が増える！
のです。
年末年始の申込は普段より注意深く審査をする必要があります。
就労状況や収入のエビデンスは必ず取得、確認することをお勧めいたします！
せっかく入ってもすぐに家賃滞納が始まってしまっては、困りますからね。保証会社さんを利用していても、半年以内にまた追い出しになるケースも充分考えられますね。
保証会社に入っていれば、保証してもらえるからいいかもしれませんが、原状回復費用など保証の限度額もありますし、そもそも原状回復についての契約者の同意が得られていることが保証条件だったりもします。ですので、保証会社の審査が通過したから大丈夫と安心しすぎてしまうのは、危険だと思います！
また、昨今増えているのが…
『内定先を偽って申込みをしてくるケース』
だそうです。
コロナによる解雇や退職をし、次の就職先がなかなか決まないが、引っ越さなければならない。という状態になり、本当は内定をもらっていないのに、就職予定として申込みしてしまう方がいるそうです。。
この時代ならではですね。。
就職予定の場合は
内定通知書や雇用条件通知書、雇用契約書の提出を求めると思いますが、全て出せないというケースは要注意です。
申込者に承諾をもらい、内定先の企業に電話連絡をし、確かめることもひとつの方法です。
特に保証会社を利用しない場合は、必ず裏付けをとってください。
大切な資産を貸し出すわけですから、
安心して貸し出せるのか？
支払い能力はあるのか？
は最低限は抑えておきたいです💡
今日はこの時期ならではの小ネタでした★∑(ﾟДﾟ)
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【賃料を上げる！】賃貸管理ブログ17
都内ですが、プチ繁忙期が到来したようで、
今月に入ってからは物件の動きが活発になっています。
今まで全く動かなかった築25-30年の物件もやっと動きだしました…
周辺の業者さんや取引先の方のお話を伺っても、やっと物件が動き出してきた！という印象なようです。
そこで、今回はこんなときに問い合わせが多い物件についてです。
人が動き出した時に、
他の物件より明らかに問い合わせが多い物件ありませんか？
賃料も相場位、もしくは少し強気な設定なのに…
なんでだろう？
今近隣で出ている物件をもう一度確認してみてください！
図面だけじゃなく、ちゃんと近隣物件のことを調査してますか？
ポータルサイトの情報をみれば、粗方の物件の詳細情報は取得できます。
立地、築年数、間取り、建物のデザイン、機能性、設備、特徴（ペット、楽器可など）…比較してみると、問い合わせが多い理由が見えてくると思います。
例えば同じ駅で徒歩5分でも、南側と北側では全く雰囲気も違い、人気にもかなり差がでるなんてこともあります。
たまたま今募集中の物件の中に競合がなかった場合もあります。
当たり前ですが、常に最新情報の確認をすることが大切です。
問い合わせの状況をみて、近隣を確認して、希少性が高い、競合なしなどの場合は、
募集中に賃料をあげるのもありです！！
私も先日上げました（笑）
もともと相場よりやや高めな設定をしましたが、
お問い合わせがいつも以上に多かったので、
思い切って3割近く上げてみました。
少しドキドキしましたが💦
そして、見事決まりました！！
ちなみに角部屋でもないですし、エレベーターもない4階ですし、築浅でもありません。
駅からの立地に希少性がある物件です。たまたまいつも競合する物件たちも募集になかったり、入居時期が先であったりと良い条件下でした。
賃料を上げるかどうか迷うときは、
期間を決めて行うと良いと思います。
例えば退去前でも問い合わせが多いことがわかっている物件であれば、退去までの間だけ強気にしてみて、退去してからまた考えることもできます。周りに即入居できる物件が少ない時も狙い目です。
広告宣伝費の金額の見直しなどもしてみてもいいと思います。
タイミングと見極めが大切ですが、
チャレンジしてみることも大切だと感じています✨
最近は単身用物件については、
賃料はなんとかキープしていても、
広告宣伝費3ヶ月分出す物件も珍しくないですし、敷金礼金なしなんて当たり前です。
初期契約費用負担ほぼなしどころか、引越し代まで出す物件もあります。
早期に決めるため、他との差をつけるために行うことですが、ここまできてしまうとなんだかやらせない気持ちになります。
だからこそ少しでも収益アップをするために、工夫をしていく、条件もこまめに見直す必要が有るのではないかと思います。
次回はそんな中でもオーナー様の収益を守ることについて書きたいと思います💡
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