【床がフニフニする：フローリングの工法】賃貸管理業務ブログ⑯
今回は健忘録として★
フローリングの物件で、床がフニフニした感触に感じることはありませんか？？
なんだか、沈む感じ・・・
これは【根太 ねだ】の劣化（または腐食など）が原因かもしれません！！
この感触がもっとひどい状況になり、床が抜けてしまった築浅物件があります。
その原因の究明と過失の有無、過失の所在を明らかにするために、まずはフローリングを貼るときの工法から紐解いていこうと思います。
まず、フローリングを貼る工事方法は２つあります。
①根太貼り工法 ②捨て貼り工法
①根太貼り工法は、基礎の上に土台→すのこのように角材を並べ、打ち込む。
このすのこのように並んだ角材が【根太】です。
（この根太が家具や居住者の体重を支えてくれる役割をしています。）
そして、その上にフローリング材を直接貼り付ける。
すのこの上に直接板を貼ると、交互に空洞ができますね。
空洞がありますので、たわみやきしみが感じられやすいのはこのためです。
※かなりざっくり簡単な説明です。※
しかし、明らかに沈む感じがする・床がベコベコしているときは、
この根太が劣化してしまっていることが考えられます。
→床下のチェックが必要な時期かもしれません👀
ちなみに捨て貼り工法は、このすのこの上にもう板を敷き詰めて、
その板の上にフローリング材を貼るのです。
根太工法よりも支えが強固です。
そして、今回問題になっている物件は
根太工法です。
床がふにふに、抜けている・・・明らかに根太の劣化現象ですね💡
たわみ・きしみがひどい場合は、
根太がだめになってしまう原因を突き止め、解消し、根太の修理が必要になります。
よくある原因としては、湿気です。
根太工法は床下の湿気が上がってきやすいそうで、
防湿対策で防湿シートなどを入れているケースもあるそうです。
在来工法で作られた浴室がある場合は隙間から漏れ出た水分の影響で、
根太を腐らせるケースも多いようです。
木材ですから、湿気に弱いのは納得ですね💡
床材の種類や相性、築年数などもふにふにの原因になりますので、
こういった知識を持って工事業者さんとお話しができれば、
経年としてある程度許容すべきものか早急に工事が必要なのか等の判断の材料にもなると思います！
なぜ大工工事が必要なのか？どうして工期が長くなるのかなど、費用面の納得感も違ってくるかと思います。
ご自身で物件に行かれた際にチェックポイントに役立てることもできますね💁
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【駐車場空き区画の有効活用★収益を少しでも‼】賃貸管理業務ブログ⑯
今日は収益アップについて、駐車場のお話をしたいと思います🚗
保有されている駐車場の区画の台数が多い時、
なかなか全部が埋まらずに空いたままになっている区画ありませんか？？
駐車料は数千円～ですが、チリツモですね💰
そんなときに、ぜひ比較検討頂きたいのが、
❌月極としての活用
でなはなく
🆗時間貸しとしての活用です💁
色々な会社さんが、そういった活用手段の提供をしています。
（以下駐車場会社さんと呼びます）
基本的には初期費用や登録料は無料ででき、駐車場会社を通して、
利用者様が利用料を支払い、駐車場会社さんからオーナー様のお口座に送金されるケースが多いです。
契約形態も様々ですが、主に下記２種類になると思います💡
○駐車場会社さんが借り上げする
ざっくり・・・
駐車場会社さんとオーナー様が契約を結んで、駐車場会社さんが転貸するイメージ
メリット
・駐車場会社さんと賃貸借契約を締結するので、駐車場が埋まらなかった場合でも一定の収益を安定して得られる。
デメリット
・相場より安い金額での貸し出しとなる場合がある
，駐車場会社によって、設定金額がかなり異なるケースもあるので、相見積もりは必須。
・一般客に貸し出しする際に契約の解除等、手間や一定期間解約できないなどの制限がある場合もある
○駐車場会社さんが運営する時間貸しシステムに空き区画を登録して運営する
ざっくり・・・オーナー様がシステムを介して、利用者に駐車場を時間貸しで提供するイメージ
B times、akippaなど
メリット
・登録制の時間貸しなので、契約に縛られない。
→好きなタイミングで貸し出しをやめられる。
月極駐車場の利用募集をしながら、時間貸しの収益を得られる。
デメリット
・収益が安定しない
・時間貸しシステムの利用停止を自分で行う場合は、月極め契約者が決まった際に、手続きを忘れてしまうとダブルブッキングしてしまう可能性がある
ざっとこんな感じでしょうか。
駐車場の立地条件によっては、
後者の時間貸しシステムの方がより収益をあげられるケースも多いです。
例えば、大きな会社や工場が近くにある・ショッピングセンターが近くにある・・・など
ですね。
また、安定した収益を得るために半分は月極め・残り半分は時間貸しなど、
組み合わせて活用されることをおすすめします★
今はこういった便利なシステムが数多く出ていますので、
ご自身の物件に合致する方法を模索しながら、
こういったシステムをどんどん活用していきたいですね♪
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【共用廊下の私物化】賃貸管理業ブログ⑮
最近、地震が多いですね。
いつ災害が起きてもおかしくない世の中です。
そんなときに避難経路となるのが、廊下や共用部分。
さて、物件の廊下や共用部分の見回りはしていますか？
最近、見回りをしていて気になるのが…『傘』
もっともっと気になるのは
『郵送物』です。
荷物の入ったダンボールが玄関脇や廊下に置かれてること、増えたように思います。
『置き配』ですね。
宅配ボックスがない住宅に置き配ができるように、登録するのは入居者様にまだとても、便利ですし、良いことだとは思います。
でも、そのまま何日も放置されているケースありますね。。
何箱も積み重ねて、置いてあり、まるで廊下も占有部分の一部かのようになってしまっていること、あります。。お水とか飲み物が入った箱が置きっぱなしになっているのをよく見ます。
こういうのが常態化すると、折り畳み自転車など他の物もどんどん置くようになってしまいます。
更に他の部屋の方も、同じように廊下を私物化してしまい、建物全体での問題になることも…
物が放置されると、
通行の妨げになりますし、
盗難などのトラブルの原因にもなります。
更には、避難経路に物を置くわけですから、
緊急時の非難の妨げになります。
消防法にも関わります。。
そこで、対策方法をご紹介します。
《契約書の条文に入れ込む》
・共用部分に物を一定期間放置したら撤去する
・撤去費用は契約者負担
・物を放置しているのを発見した日から収去するまでの間の使用料を徴収する
《契約後の対応》
・注意喚起
・撤去対象物に貼り紙
↓改善ない場合
・撤去することのお知らせの手紙と撤去対象物に撤去の旨の貼り紙
↓
撤去
※注意喚起の際に、その現場の写真を撮っておくと良いですよ。入居者さんにも伝えやすくなります。
★上記は根気よく繰り返し注意喚起と対応をするに尽きます。。
空室がある場合は、内見時の印象にも響きますので、よく物が置かれる物件は頻度を上げて確認をされた方がいいです。
ルールを守って生活している方からすると、相当気になる状況です。
それにも関わらず入居申し込みしてくださるということは、気にならない可能性が高いということです…
なるべくなら、お部屋や建物を大切に使ってくださる方に入居して頂きたいですね💓
そういう方に『住みたい』と思って頂くためにも、維持管理や建物環境の整備はとっても大切です✨
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【解約せずに契約継続！！】賃貸管理業務ブログ⑭
例年に比べ、解約の連絡が増えたような気がします。
そろそろ統計を取ってみようと思っています。
さて、解約の申入れがあったあとに、
解約の取り下げの連絡がくることありませんか？
なかなか次の入居者さんが決まりづらい物件であれば、原状回復費用のことを考えても、そのままお住まい頂けた方が良いケースあります！！
お住まい頂いてる方が滞納などの問題やトラブルがないことが前提ですが…
問題もなく、きちんとお家賃もお支払い頂いている方からの、解約取り消しのご連絡。
次の方も決まっていないし、苦戦するかもしれない…今回は解約の取り消しをお受けしましょう！
注意しなくてはならない点が3つあります。
（最低限ですが）
まずひとつめ。
当たり前ですが、入居者募集は止めましょう。
専任媒介でない場合、
すでに契約まで話が進んでいる業者さんがいたのに、そのことをすっかり忘れてしまっていた。。なんてこと、本当にありました💦
新規の入居様が引越しの荷物を持ってやってきたら、なんと人が住んでる！💦
依頼している業者さんが複数の場合は、必ず確認と連絡が必要となります💡
次に、保証会社に加入している場合。
解約の申し入れがあれば、すぐに保証会社の解約手続きも行っているはずです。
その解約の取り消しを忘れずにしなければなりません。
家賃が保証会社経由で引き落としになっている場合は、解約の取り消しの申請のタイミングによっては、その申請をしても、その月は引き落としができないケースもあります。
その場合の賃料の支払い方法や保証会社さんの保証の範囲なども確認が必要です。
引き落としできない賃料については、
その賃料の入金確認が取れてから、
正式に入居継続とするなど、取り決めをしても良いかと思います🏠
また、そもそも保証会社への解約の取り消しができるのか？も先に確認しておく必要があります。
そして、最後に保険です。
火災保険も解約の取り消しが必要です。
このことを忘れていて、
いざ漏水事故がおきて保険を使う！となった時に、無保険だったと気づく…
こんなこと本当にあります。
オーナー様、入居者様の為にくれぐれも加入継続が必要です！
物件の特性や情勢に合わせて、ときには柔軟な対応をしていくことで、満室の維持にも繋がることも✨
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（入居者様、契約者様からのご相談も承ります。）
【物件巡回時にチェック！】賃貸管理にちょっと役立つ情報⑤
宅配ボックスが普及してきて、
今となっては後付けも特別ではなくなり、
付いてて当たり前に近くなりましたね✨
しかし、、、
宅配ボックスに荷物が入ったままになっていませんか？
食品が入っているケースも…
荷物に紛れて、みかんやりんごが入ってることがあり、悲惨なことになったことあります🍊🍊
これからの季節こそ意外と腐ってしまう荷物が出現します（笑）
単身用マンションだと、どの物件でも1/4から1/3くらいの方は、郵便ポストを確認せず、チラシや郵便物が溜まってパンパンになっていることが。。
そんな郵便ポストがある物件、心当たりありませんか？
そんな物件は宅配ボックスのチェックも忘れずに🖕
そういう方宛に届いた荷物は、宅配ボックスに入ったままのケースが多いです。。
ポストも見ないから、不在票のチェックもしない…もしくは宅配ボックスを開けるための暗証番号がわからなくなってしまっている。。
そうなると、最終的には自主管理であればオーナー様が、そうでなければ管理会社が暗証番号の再設定や取り出しにいくことになりますね。
この時に、無料で対応されている方も多いと思いますが、私は必ず出張料を頂いています。
何故そこまでするか。。
頻発する物件や世帯が多い物件は、
ひどいと週1ペースでこの解錠対応が必要になったり、入居様から連絡が入ります。
この作業だけでも、交通費・時間・労力がかかりますし、抑止のためにも出張料を頂きます。
何度も同じ方、または何度も同じ配送担当がミスをするなど、常習の場合は、次回はペナルティを取ることを告知し、少し金額設定も高くします。
賃貸借契約時にその旨も伝えておけばなお良いですね。
また、最近では宅配業者が宅配ボックスをキープするケースがかなり多くみられます。
空の状態でロックがかかっていることが頻繁にある場合は、キープの可能性が高いです。
防犯カメラがあれば業者の特定ができる場合もありますが、ないときは近隣の宅配業者の営業所に問い合わせてみるのも手です。
更に対策として、
宅配ボックスのよく目立つ場所に貼り紙を貼りましょう。
『暗証番号忘れ等で解錠に行く場合は料金が発生すること』
『宅配ボックスのキープは禁止であり、ペナルティが発生すること』
ここでのポイントは
貼り紙は定期的にキレイなものに必ず張り替えてください。
ラミネートしていても角が折れたりしてくるものです。
きちんと管理されている・きちんと巡回にきているという印象を持ってもらうことが大切です。
貼り紙を使用するときの鉄則です！！
ついでにできる少しの手間で、
来訪者や空室が有れば内見時に与える印象は変わります✨
物件に行ったら、あちこちキョロキョロしながら、『ついで』を探すのも楽しいです！
キョロキョロする習慣がつくと、建物の不具合や汚れなども気付きやすくなりますので、一石多鳥です💓
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【PMとBMの違い】賃貸管理にちょっと役立情報
今日はオーナー様から
「PMとBMってなに？？」
とご質問を頂きました。
PM=プロパティ・マネジメント
BM=ビルメンテナンス（ビルマネジメント）
のことです。
ざっくり分けると
PMは契約業務や入居者管理
BMは建物自体の管理
というイメージですね💡
PMの業務内容は
・空室が出たときの入居者募集業務（賃料設定～募集活動）
・契約業務（新規契約・更新契約など）
・解約業務（立ち会い～明け渡し・工事発注、管理）
・入居者対応、管理（クレーム対応や建物環境維持等）
・賃料回収、滞納督促
PM費（管理手数料や管理料）は、家賃集金を伴うケースが多く、基本的に毎月頂くものです。大体賃料の３～５％が相場ですね。
ただし、別途新規契約時は媒介手数料として１ヶ月、更新時は０．５ヶ月の更新業務委託費を頂くケースが多いです。
BMの業務内容は
・日常清掃
・建物定期点検、管理、保守
・定期巡回
日常清掃のみなど、単発で依頼するパターンや、
もしくは建物管理まるっと（定期点検も含めて）一括で、毎月頂くパターン・
定期清掃や点検費用は毎月、定期にかかるものは別途ご請求のパターンなど、
BM会社によって変わることが多いです。
日常清掃はPM会社でも取り扱っているケースもあります。
費用と手間、時間、実現できることなど、様々な面から、
何をどこまで管理会社に委託するのかを検討する必要があります。
区分１室などであれば、自主管理はもちろん可能だと思いますし、
１棟管理でも生活スタイルによっては自主管理ももちろん可能だと思います。
ご自身でやれること・やりたいこと、費用対効果などと比較検討して、
集金管理ではなく募集活動だけ管理会社に任せる等、ご検討頂ければと思います。
特に、ご自身で管理できる範囲の戸数であれば、
支出を最低限にして、効果は最大限になるように
カスタマイズすることも良いのではないのでしょうか。
ただ、時間のロスが全ての業務において命取りになるので、そこだけは絶対に注意です！！！
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【契約時のリスクヘッジ/鍵交換の便利グッズ】賃貸管理業務ブログ⑬
今日はまたまた鍵交換に行ってまいりましたー🏃♀️
最近、やっと少し…都内（城西・城北）の単身用物件の動きが出てきて、一安心しています。
このまま…もう少しこの流れが続いてくれればと願っています。
20社ほどですが…仲介業者さんに伺ったところ、基本的に例年ほどの動きはないようですが…
学生さんがあと半月後くらいから徐々に動き出す予定で、すでにやり取りもしているという営業マンさんも6社くらいはいらっしゃいました！更に新社会人さんも動き始めましたよとのこと！！
（その時にいらっしゃった方にお話を伺っているので、これが全てではありません。
城東エリア、特に城南エリアはまだ動きが鈍いようなので、これからに期待です！）
とにもかくにも！例年通り、新生活を迎える方が動き始めてくれることに期待します✨
現場レベルの肌感の話で申し訳ないです💦
しかしまだ肌感の話を（笑）
確かにここ数日は新社会人さんのお申し込みが増えました。
学生さんのお問い合わせも増えてきたと思います！
※この機会を逃すわけにいかないので、多少賃料発生日が先でも、審査承認から3日以内に契約締結・着金を条件に、申し込みを受けることを考えても良いのかなと思います。
入居が先＝フリーレントつけているようなものです。早期解約の際のリスクヘッジのためにも、契約内容（特約）の工夫は必ずされた方がいいと思います。
さて、本日は鍵交換時の便利グッズをご紹介します( ´ ▽ ` )ﾉ
早速ですが…
このシリンダーの形状。。
この赤丸の部分のピンは
マイナスドライバーを使用してテコの原理で
抜き取ると思います。
ここで便利グッズの登場です💡
※女性向けかもしれません…
それは『毛抜き』（笑）
爪がかけたりすることなく、引き出せ、
微調整するときにも、
毛抜きを使用するとやりやすいんです💓
更に、ピンのはめ方が悪く、マイナスドライバーが入っていかない…そんなこともあるかと思います。そんな時にも毛抜きが役立ちます。
毛抜きで少しずつ掴んで引き出すだけです。
ダブルシリンダーの場合のこの形状も
もちろん毛抜きが便利です💡
なかなかピンが抜けない！！＼＼\٩(๑`^´๑)۶//／／
そんな時のために、ドライバーセットの中に毛抜きを忍ばせておくと役に立つことがあるかもしれません💓
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